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复制城市轨道模式? 广东鼓励铁路场站土地综合开

发布时间:2020-03-01 10:44编辑:财经资讯浏览(73)

    下半年,广东也将加快基建补短板的步伐,在这个过程中,解决资金来源十分关键。 近日,广东省出台《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(下称《措施》),鼓励铁路(含国铁干线,城际、市域、市郊、疏港铁路等和修建复线、铁路改造等)项目站场及毗邻区域土地综合开发。 作为第一经济大省,广东的铁路建设尤其是是高铁建设发展比较滞后,当前广东正奋起直追。今年7月,广东省发改委印发《供给侧结构性改革补短板重大项目2018年投资计划的通知》,在铁路建设方面,广东计划在未来6年新建成19条(段)高铁、城际铁路,总投资4807.42亿元。其中,备受关注的广汕汕铁路、双龙高铁广东段,赣深铁路广东段等均将于2022年前建成,将进一步加速联通珠三角和粤东西北地区乃至泛珠地区之间的联系,扩大珠三角的经济腹地范围。 中山大学岭南学院教授林江对第一财经分析,目前轨道交通对地方产业、区域经济的发展十分重要,地方政府很愿意建设铁路,但最大的问题是,目前很多铁路项目建设都由地方政府主导、出钱,如何解决资金来源就成了关键。 广东铁投集团董事长朱耀忠认为,铁路建设投资已经发生了根本性变化,投资主体多元化是今后铁路建设资金的现实选择和必然方向。当前单一的铁路建设回报机制也必然会发生改变,把铁路项目投资建设过程中的外部效益内部化,通过“铁路+资源”、“铁路+产业”提升项目的综合回报水平,使铁路项目的市场价值让越来越多地外部资本所认知,才能形成铁路建设良性循坏效应。在这些综合回报的模式中,“铁路+土地”就是未来最核心的综合回报模式。 8月6日,广东省副省长许瑞生带队赴佛山三水北站实地调研,并召开会议专题研究部署国铁、城际铁路项目土地综合开发工作。许瑞生表示,这次调研并召开会议的主要目的是集思广益,加大力度做好城际轨道交通的土地综合开发工作,努力增加土地开发收益,减轻城际轨道的负担,进而减少省铁投集团的负债。 此次广东省出台的《措施》对铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发出台了一系列政策举措。《措施》要求,扣除站场用地后,同一铁路项目的土地综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场土地综合开发用地规模不超过100公顷。 《措施》规定,新建铁路项目尚未确定投资主体,可在项目招标时,将土地综合开发权一并招标,新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权。新建铁路项目已确定投资主体但尚未确定土地综合开发权的,如果用地符合《划拨用地目录》,则可按划拨方式供应土地。若不符合《划拨用地目录》,则必须采用招标拍卖挂牌方式供应,并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。 在产业发展方面,符合广东省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%确定出让底价。土地综合开发建设房地产(含商业、写字楼等)的,需以招标拍卖挂牌方式出让。 一般来说,铁路公司擅长轨道交通的规划设计、建设运营、维修和保养等,但对于精细化的房地产开发的经验尚不如专业化的房地产开发企业;专业化的房地产开发企业对于轨道交通建设的相关专业又不擅长。因此,在这个过程中,轨道公司与大型房企的携手合作就成为必然。 以广东为例,去年4月20日,广东铁投集团与中国金茂控股集团在广州签署合作意向书,中国金茂将以不低于20%资本金的额度,全面参与广佛江珠城际铁路投资、建设、运营、土地综合开发和资产经营等工作。 不过,值得注意的是,城际轨道与城市轨道之间的差别,也会影响“轨道+物业”的模式能否成功复制。尤其是,铁路场站开发的TOD模式,目前在城市内部的地铁场站上盖开发用得比较多。一方面是解决资金的平衡问题,另一方面,通过开发聚集一批客流来服务于轨道交通。 一位城轨系统人士分析,相比城市轨道,城际轨道场站的占地比较大,在票价等方面与城市轨道有一定差别,承担的主要是商务、旅游出行,客流量会比城市轨道小很多,所以城际铁路场站的综合开发,肯定与地铁的场站开发有所不同,怎么定位和选址就十分关键。

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